財經DNA 阿梅 樓市泡沫 我確信樓市已進入了泡沫領域，雖然我從來都不能肯定到底哪個市場指標可以值得信賴。月供款跟薪酬的比較？樓價跟家庭入息比例？平均按揭成數？九七時的歷史水平？抑或是來年的新屋供應量呢？ 其實我最依重的，並非什麼數據，而是我母親。每當她開始責怪我為何沒聽她說早點買樓，我就知道樓市已經過熱。 不過，即使樓價真的偏高，那又怎麼樣呢？價高可以更高。早前一家大行的分析員把話說得明白：我們認為樓市偏高，不過價格有時跟基本因素沒有多大關係（潛台詞：再分析也多餘）。 運氣決定勝負 面對泡沫，我們並不陌生。事實上，我們不久前才經歷過。美國樓市泡沫的成因可能是長期的低息環境，又或游資泛濫。不過，不管什麼理由，泡沫基本上皆源自於一個簡單的信念：大眾一致認定價格只會上升，不會下跌。現況正是如此。 一般而言，泡沫會比大家想像中長得更大，待得更久。泡沫一旦形成，除了爆破，別無他法，古往今來無一幸免。一些打壓樓市的政策只能起短期的心理作用，很快便會被遺忘。最重要的是，我們依然深信樓價只會升。 我不知道這波泡沫將會如何發展下去。唯一可以肯定的是，每次泡沫都能造就一些人發大財，同時，也使不少人血本無歸。當中勝負的分野可能取決於眼光、膽量、抑或控制貪念的能力。而說穿了，我想那就是運氣。 古板的我依然相信租金回報率是最可依賴的指標，儘管大家（尤其經紀們）未許同意。租金直接了反映住客的經濟能力，畢竟充闊佬住貴過自己能夠負擔的房子的人為數不多。以我正在租住的房子為例，扣除管理費、差餉及維修費等雜費後，回報大約2厘。如果這還不算少得可憐，那又是什麼呢？隨便找家內銀的股息都要比這高得多。 壓制貪念不參與 對於內地投資者能支持樓價長升長有的說法，我有所保留。雖然我對內地客的富有程度毫不懷疑，但這並不等同他們不懂計數。更重要的是，投資需求並不等同實際需求，因為它來去匆匆。 他日投資者須要班「資」回朝，便會不問價的割喉出售，跟自住人士死慳死抵也要把樓供完截然不同。我甚至有點為這些財富的來源感到擔心。若炒得過火，難保中央某天不會徹查起來。 如果買家不問價買貨，除非真的能在泡沫爆破前把單位放售，否則盈利都只能停留在記錄上。由於個人炒賣功力有限，我只好選擇壓制貪念，鐵心不參與，雖則樓價隨時升到你不信。不過，相比起其他類別的資產，房子依舊是累積了民間最大財富的組別。若出亂子，其他資產又怎能幸免於難呢？

 

RMB quoted Fund

未見官先打八十 賣文為生的人，必須時刻緊記小心運用俚語，稍一不慎，文筆隨時變得粗鄙、庸俗。偏生廣府話古靈精怪，無奇不有，兼且活潑精警，往往令看官拍案叫絕。說了那麼多無關痛癢的話，只因老畢看見近日人民幣產品之多，有感而發，想找比較優雅的字句來形容此情此景，但除了「一窩蜂」三個字外，實在想不出更貼切點題的俚語來。 自7月人民幣《清算協議》修訂以來，人民幣投資產品層出不窮，儲蓄保、掛鈎存款、結構存款，以至股票掛鈎票據，you name it ! 雖則此欄涉獵財經，但老畢對這些花樣百出、名目眾多的產品，連一知半解都稱不上，只知它們都掛上「盡享人民幣升值潛力」的招牌。 不過，當一種產品多到令人有「一窩蜂」之感時，你就應該「嗦」出一點點不對勁的味道來。一窩蜂買樓，一窩蜂認購新股，最終大有可能買了連自己也不清不楚不明不白的東西。連本報社評也提醒投資者需悉風險，「投資者日記」又怎能不了解一下霸佔所有報章財經版頭條的本港首隻人民幣基金？ 說到風險，證監會張灼華出席海通資產管理的人民幣基金記者會時，就特意提醒投資者，人民幣未能全面自由兌換，本港人民幣債券有限，意味基金可投資的資產種類亦有限。 人民幣滙率可升可跌，無疑是風險之一，但更基本的是，投資者是否明白基金買的是什麼？老畢常說，基金產品是「未見官先打八十」的東西；以本港首隻人民幣基金為例，首次認購費3％，管理年費1％，閣下付錢給基金公司，投資何物、值與不值，都是付鈔前必須想清想楚的事情。 單憑新聞報道，海通這隻人民幣收益基金，主要投資債券和現金存款。資產對象分兩類，一是在港發行的人債產品和存款，二是未來可能利用「小QFII」投資內地的人民幣定息產品，諸如存款、可換股債券、商業票據等。 問題是，香港有幾多人債可讓基金購買？老畢相信，買過人債的本港市民，曾在到期前出售者少之又少，因為所謂的「二手市場」，形同虛設，基金未來得依靠中央批出更多人債在港發行；換句話說，必須先解決供應，否則滿足需求云云，也就無從說起。這個，老畢倒不擔心，基金只籌集50億元，市場上又有幾隻人債即將到期，傳聞內地三大銀行準備發債150億元人民幣，一來一回，問題不就迎刃而解？可是，散戶和機構既然都是buy and hold，何以要一年付1％給基金公司，「管理」人債和人民幣存款？Hold三年，前後蝕6％，拿什麼來offset？ 基金將來可以買內地債券，吸引力也許在此。記者抵死地說，首隻人民幣基金「偷步」面世，皆因「小QFII」尚未正式推出，但據說證監將通力合作，那就假設「小QFII」將於不日出台吧。然而，內地債市架構較A股更複雜，分銀行間市場及證交所市場兩類，目前QFII投資者容許涉足的只有後者。更何況，QFII設有鎖定期，並非話賣便可以賣。「小QFII」葫蘆裏賣的什麼藥，現階段仍是言人人殊。 一窩蜂，賣貨的趕賣貨，批貨的趕批貨。人債的預期回報也許不難算清楚，但有意買貨的人，老畢送你三字真言：諗清楚！